Streitthema Kleinreparaturen - Ärger, der nicht unbedingt sein muss

von Gregor Murek, 23. September 2021

Die Instandhaltung einer Wohnung durch Reparaturen liegt sowohl im Interesse des Vermieters als auch des Mieters. Dem Vermieter ist es ein Anliegen, den Wert und die Ertragsfähigkeit seines Eigentums langfristig abzusichern. Der Mieter möchte uneingeschränkt wohnen und beansprucht den mangelfreien Gebrauch der Mietsache. Während beide Mietvertragsparteien Reparaturen einstimmig als wichtig anerkennen, entsteht jedoch bei der Kostenübernahme häufig Streit - insbesondere bei sogenannten Kleinreparaturen.

Solchen Auseinandersetzungen kann durch eindeutige Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag vorgebeugt werden. Sie regeln Höhe und Voraussetzungen der Kostenübernahme, müssen allerdings wirksam sein, woran es häufig mangelt. Mittlerweile gibt es auf Grundlage vieler gerichtlicher Urteile eine Reihe an Gestaltungskriterien, die nachfolgend erläutert werden.

Die Wirksamkeitsvoraussetzungen gelten nur für formularmäßige Klauseln

Die von Gerichten geurteilten Anforderungen an Vereinbarungen über Kleinreparaturen gelten ausschließlich, wenn es sich um formularvertragliche Klauseln handelt. Individualvertragliche Reparaturkostenregelungen unterliegen bei Wohnraum ohne Mietpreisbindung deutlich geringeren Gültigkeitsbedingungen.

Zu den wesentlichen Merkmalen von formularvertraglichen Klauseln gehört, dass sie aus vorformulierten Mustermietverträgen stammen oder für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert bzw. standardisiert sind und dem Mieter einseitig und ohne Gestaltungsmöglichkeit vorgegeben werden. Handeln Mieter und Vermieter jedoch gemeinsam eine Kleinreparaturregelung aus, besteht keine Formularklausel und somit auch kein Zwang zur Berücksichtigung der Wirksamkeitserfordernisse. Wichtig ist allerdings, dass Mietverträge auch eine Mischung aus individual- und formularmäßigen Vereinbarungen sein können, wenn beispielsweise in Übereinkunft mit dem Mieter Vertragsbestimmungen abgeändert oder ergänzt werden.

Der gesetzliche Grundsatz

Formularmäßige Klauseln unterliegen grundsätzlich der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB, wonach eine Klausel unwirksam ist, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligt. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine vertragliche Bestimmung zu sehr vom wesentlichen Grundgedanken der jeweiligen gesetzlichen Regelung abweicht.

Der für die Wirksamkeit vom Kleinreparaturklauseln maßgebliche Gesetzesgrundsatz stellt § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dar. Demgemäß ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Daraus leitet sich unmittelbar ab, dass der Vermieter sämtliche Reparaturen zu organisieren und die Kosten dafür zu tragen hat, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist. Eine Ausnahme hiervon liegt vor, wenn die Entstehung des Reparaturbedarfs auf eine schuldhafte Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter zurückzuführen ist. In einem solchen Fall macht er sich schadenersatzpflichtig und muss die Reparatur selbst finanzieren.

Anforderungen an eine wirksame Kleinreparaturklausel

Eine Abweichung von der gesetzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters in Form von mietvertraglichen Kleinreparaturklauseln ist möglich, entfaltet jedoch nur dann Wirksamkeit bzw. einen Anspruch gegenüber dem Mieter, wenn sie die folgenden Voraussetzungen erfüllt.

1. Beschränkung auf bestimmte Gegenstände

Diese erste Anforderung geht auf die Begriffsbestimmung einer Kleinreparatur zurück, die nicht im BGB zu finden ist, sondern nach herrschender Meinung aus der Definition für kleine Instandhaltungen in der Zweiten Berechnungsvorordnung (§ 28 Abs. 3 S. 2) hergeleitet wird. Unter kleinen Instandhaltungen ist demnach nur die Beseitigung von Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu verstehen.

Die Gemeinsamkeit der aufgezählten Gegenstände besteht darin, dass sie dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Kleinreparaturklauseln und die damit verbundene Kostenabwälzung auf den Mieter sind folglich nur dann wirksam, wenn sie sich auf ebensolche Gegenstände innerhalb der Mietsache (Wohnung) begrenzen. Die Zulässigkeit dieser Regelung begründet der Gesetzgeber damit, dass der Mieter durch den Gebrauch einen Einfluss auf die Entstehung und den Umfang des Reparaturbedarfs nehmen kann. Übt er sich in einem schonenden Umgang, kann er Schäden und Funktionsproblemen vorbeugen.

Gegenstände, die dem häufigen und direkten Zugang des Mieters unterliegen und von Kleinreparaturklauseln erfasst werden, sind zum Beispiel (Aufzählung nicht abschließend): Lichtschalter und Steckdosen, Wasserhähne/Mischbatterien (jedoch nicht bei Verkalkung als Ursache des Reparaturbedarfs), Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Badewannen, Duschköpfe, WC-Spülungen (zumindest deren Drückergarnituren), Fenster- und Türenverschlüsse, Rollladengurte, mitvermietete Kühlschränke, Herde und Waschmaschinen.

Ausgenommen sind hingegen beispielsweise: Silikonfugen, Fenster- und Türdichtungen, Rollladenpanzer und -kästen, verkleidete Spülkästen (innenliegende Bauteile), Glasscheiben, unter Putz verlegte Gas-, Wasser- und Stromleitungen, Abflussrohre, Heizthermen.

Im Übrigen empfehlen Experten nicht, einzelne Gegenstände in Kleinreparaturklauseln aufzuzählen. Denn sollten sich darunter definitionsgemäß ausgeschlossene Reparaturobjekte befinden, verliert die gesamte Klausel vollumfänglich ihre Wirksamkeit. Deshalb sollte stattdessen der Wortlaut des § 28 Abs. 3 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung übernommen werden.

2. Doppelte betragsmäßige Höchstgrenze

Zur gegenständlichen Beschränkung kommt eine preisliche Begrenzung hinzu. Mit ihr soll der Mieter vor einer übermäßigen Kostenbelastung bzw. einer zu großen Abweichung von der gesetzlichen Grundregel (siehe oben) geschützt werden. Eine Kleinreparatur wird also nicht nur anhand bestimmter Gegenstände definiert, sondern auch durch eine eindeutige Kostenhöhe.

a) Einzelfallbezogene Obergrenze

Für die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel muss der Kostenumfang unbedingt zweidimensional gedrosselt werden. Die eine Begrenzung bezieht sich auf den konkreten Einzelfall und gibt vor, was eine einzelne Reparatur maximal kosten darf. Diese Festlegung darf natürlich nicht willkürlich getroffen werden, sondern ist dem Kriterium der Angemessenheit unterworfen. Was als angemessen gilt, ist jedoch nicht ganz eindeutig reglementiert und bereits vielfach Streitthema vor Gerichten gewesen. Gegenwärtig bewegen sich die Beträge zwischen 75,00 und 120,00 Euro inkl. Mehrwertsteuer. Verankern Vermieter ein überhöhtes Limit, riskieren sie im Zweifel eine vollständige Kostenimmunität des Mieters, weil die Klausel dann gänzlich unwirksam ist.

b) Zeitraumbezogene Obergrenze

Neben der einzelfallbezogenen Höchstgrenze muss als weitere Wirksamkeitsbedingung eine zeitraumbezogene Kostenbegrenzung formuliert werden. Diese bezieht sich in der Regel auf ein Jahr und legt die Gesamtbelastung des Mieters fest, falls unterjährig mehrere kleine Instandhaltungen anfallen. Somit kann der Vermieter nicht beliebig viele Kleinreparaturen an den Mieter weiterberechnen. Die Deckelung erfolgt üblicherweise in Form von Prozentsätzen der Jahresmiete oder auch durch die Verankerung von Festbeträgen.

Zur zulässigen Höhe der jährlichen Kostenlast des Mieters gibt es keine gerichtliche Urteilseinigkeit. Sie bewegt sich in Abhängigkeit des Grundwertes (Jahresnettokaltmiete, Jahresbruttokaltmiete oder Jahresbruttomiete) insgesamt auf einem Kontinuum von 6 bis 9 %. Die Literatur legt nahe, eine Jahresobergrenze in die Kleinreparaturklausel aufzunehmen, die 8 % der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigt.

Fehlt es an einer zeitraumbezogenen Höchstgrenze oder ist sie zu hoch angesetzt, ist die Kleinreparaturklausel im Ganzen unwirksam. Der Vermieter bleibt dann für die Dauer des Mietvertrages in allen Fällen auf den Reparaturkosten sitzen.

Kreativität gefährdet die Wirksamkeit der Klausel

Zu einer weiterführenden Ausgestaltung von Kleinreparaturklauseln, die über den aufgezeigten Rahmen hinausgeht, ist grundsätzlich abzuraten. Denn erstens ist es aufgrund der strengen Bedingungen nicht unwahrscheinlich, dass die Regelung ohnehin unwirksam ist, und zweitens besteht das Risiko, dass sie die gesamte Klausel außer Kraft setzt.

So ist es zum Beispiel nicht rechtens, zu bestimmen, dass der Mieter die Kleinreparatur selbst durchzuführen oder zu organisieren hat. Sogenannte Vornahmeklauseln entfalten keine Durchschlagskraft. Daraus folgt direkt die Pflicht des Vermieters, in Vorleistung zu gehen. Er muss die Reparaturkosten zunächst verauslagen und kann deren Erstattung erst anschließend in Form einer Weiterberechnung an den Mieter verlangen.

Da die Kleinreparaturklausel angesichts steigender Handwerkerkosten zunehmend an Wert für den Vermieter verliert, kann es ihm in den Sinn kommen, vom Mieter wenigstens eine Anteilszahlung bis zum vereinbarten Maximalbetrag zu beanspruchen, wenn der Reparaturaufwand die vertraglich fixierte Höchstgrenze je Einzelreparatur übersteigt. Eine derartige Beteiligungsklausel sollte er sogleich wieder verwerfen, weil sie grundsätzlich unwirksam ist.

Bezahlt der Mieter die Kleinreparatur in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel oder im guten Glauben, es handele sich um eine Kleinreparatur, die sich später jedoch nicht als solche herausstellt, hat er gemäß § 812 Abs. 1 BGB einen Rückzahlungsanspruch. Hierbei ist allerdings die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 2 BGB zu beachten, die mit der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt. Ferner sollte die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) nicht überschritten werden, wenn sie im Einzelfall bereits früher als zum Mietvertragsende abläuft.

Ausnahmen von der Pflicht des Mieters zur Kostenübernahme

Nicht immer ist der Mieter zum Kostenersatz verpflichtet, auch wenn der jeweilige Einzelfall die oben erläuterten Voraussetzungen einer Kleinreparatur erfüllt. Diese Ausnahme ist immer dann gegeben, wenn der Schaden am Gegenstand nicht kausal aus dem Gebrauch durch den Mieter resultiert. So lösen insbesondere Schäden, die bereits bei Beginn des Mietverhältnisses bestanden, keine mieterseitige Erstattungspflicht aus, weil sie nicht in der Verantwortung des Mieters liegen. Selbiges gilt, wenn der Schaden durch höhere Gewalt (z. B. Sturm, Blitzschlag oder Hochwasser) oder durch Dritte, die nicht dem Umfeld des Mieters angehören (z. B. vom Vermieter beauftragte Handwerker), verursacht worden ist. Für Kleinreparaturen, die erfolglos verlaufen, muss der Mieter ebenfalls nicht aufkommen.

Hinweis: Bei dem vorstehenden Text handelt es sich um eine Wiedergabe gesetzlicher Bestimmungen auf Grundlage unserer Praxiserfahrung, die ausdrücklich keine Rechtsberatung darstellt. Falls Sie Bedarf an rechtlichem Rat haben, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden.