Novelle der Heizkostenverordnung 2021 - Neue Pflichten für Vermieter

von Gregor Murek, 07. Dezember 2021

Zum 01.12.2021 ist die Novelle der Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Mit ihr werden erheblich verzögert Vorgaben der novellierten EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11.12.2018 in deutsches Recht umgesetzt. In diesem Artikel erläutern wir neben den wesentlichen Änderungen zunächst grundlegend den Zweck, den Anwendungsbereich und die Ausnahmen der Heizkostenverordnung.

Intention und genereller Anwendungsbereich

Die Heizkostenverordnung (Abkürzung: HeizkostenV) existiert in Deutschland bereits seit 1981 und ist seitdem mehrfach überarbeitet, angepasst und erweitert worden. Sie regelt die verbrauchsabhängige Erfassung, Verteilung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in Miet- bzw. Nutzungsverhältnissen sowie in Wohnungseigentümergemeinschaften. Voraussetzung für ihre zwingende Befolgung sind zentrale Heiz- und/oder Warmwasseranlagen, die mindestens zwei Nutzer versorgen. Die Energieform zur Erzeugung von Heizwärme und/oder Warmwasser spielt dabei keine Rolle.

Der Gesetzgeber bezweckt mit der Heizkostenverordnung vorrangig Energieeinsparungen und damit verbunden die Reduzierung von CO2-Emissionen. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung soll Verbrauchern den eigenen Energieverbrauch bewusst machen und sie dafür sensibilisieren, dass sie durch Verhaltensänderungen unmittelbar ihren Energieverbrauch und ihre Kosten für Heizung und Warmwasser optimieren können.

Zur verbindlichen Durchsetzung gehen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung privatrechtlichen Vereinbarungen vor. Demnach wäre beispielsweise eine mietvertragliche Klausel, mit der ein Verzicht auf eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Heizkosten vereinbart wird, nichtig. Selbiges gilt für gleichartige Regelungen in Teilungserklärungen nach dem WEG.

Ausnahmen

Allerdings gibt es Ausnahmen von der Heizkostenverordnung. Außerhalb ihres Anwendungsbereichs liegen vermietete Einfamilienhäuser mit eigener Heizung und nur einem Mietvertragspartner, sowie Zweiparteienhäuser, in denen eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird. In solchen Konstellationen können Vermieter und Mieter individuelle Regelungen über die Verteilung und Abrechnung der Heizkosten vereinbaren, die nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen müssen.

Ebenfalls von den Vorschriften ausgenommen sind Gebäude, die über ein dezentrales Heiz- und Warmwasseraufbereitungssystem verfügen (wie etwa wohnungseigene Einzelgasthermen), sowie Gebäuderäume, die gemeinschaftlich genutzt werden (z. B. Keller, Treppenhaus und Flure). Weitere Ausnahmen, die nicht an die Regelungen der Verbrauchserfassung und Kostenverteilung gebunden sind, nennt § 11 HeizkostenV. Dazu gehören u. a. Alters-, Pflege- oder Studentenheime und besonders energieeffiziente Gebäude mit einem sehr geringen Heizwärmebedarf.

Änderungen ab 01.12.2021

Im Kern der novellierten Heizkostenverordnung steht die Verpflichtung des Vermieters, seinen Mietern monatlich Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen. Damit sollen Heizkostenabrechnungen im Sinne des oben erläuterten Gesetzeszweckes noch transparenter gemacht und Verbraucher noch stärker motiviert werden, sich energiesparend zu verhalten.

1. Fernauslesbarkeit von Messgeräten

Die technische Grundlage für eine monatliche Verbrauchs- oder Abrechnungsmitteilung ist eine Verbrauchsdatenerfassung per Fernauslesung. Daher muss sämtliche Messtechnik (Warmwasserzähler, Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler), die ab Dezember 2021 neu eingebaut wird, fernauslesbar sein. Dieses Kriterium erfüllen alle Geräte, die mit einer sog. Walk- bzw. Drive-by-Technologie ausgestattet sind - ein technisches Verfahren, bei dem die Zählerdaten mit einem mobilen Empfänger „im Vorbeigehen“ elektronisch ausgelesen werden. Mieterbesuche zur händische Ablesung entfallen dadurch. Mittels eines Smart-Meter-Gateway (siehe weiter unten) ist nicht einmal die Anfahrt zum Objekt notwendig.

Das Erfordernis der Fernauslesbarkeit besteht nicht, wenn nur ein einzelnes Messgerät ausgetauscht wird, das Teil eines noch nicht funkfähigen Gesamtsystems ist. Solche konventionellen Messgeräteausstattungen müssen jedoch spätestens bis Ende 2026 mit der Funktion der Fernauslesbarkeit nachgerüstet oder durch fernablesbare Messgeräte ersetzt werden. Eine Ausnahme gilt, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.

2. Interoperabilität von Messgeräten

Nachgerüstete bzw. neu eingebaute Funkmesssysteme müssen mit den Systemen anderer Anbieter Daten und Informationen austauschen können, d. h. interoperabel sein. Die Interoperabilität ist bei Geräten zu gewährleisten, die frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der Novelle eingebaut werden. Intention dieser Neuregelung ist die Stärkung des Wettbewerbs unter den Messdienstleistern zur Reduzierung bisheriger Wechselbarrieren.

3. Anbindbarkeit von Messgeräten an Smart-Meter-Gateway

Funkfähige Verbrauchserfassungstechnik, die ein Jahr nach Inkrafttreten der geänderten Heizkostenverordnung oder später installiert wird, muss unter Beachtung der Anforderungen des Messstellenbetriebsgesetzes sicher an einen Smart-Meter-Gateway (zentrale Kommunikationseinheit zur Datensammlung und onlinebasierten Datenfernübertragung) angebunden werden können. Für bis dahin bereits eingebaute fernauslesbare Messtechnik gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis Ende 2031.

4. Neue Informations- und Mitteilungspflichten des Gebäudeeigentümers

Eigentümer von Mehrparteienhäusern, in denen fernauslesbare Messgeräte installiert sind, müssen ihren Mietern ab 01.01.2022 monatlich entweder Verbrauchs- oder Abrechnungsinformationen mitteilen. Aus diesen zwei Kategorien haben Gebäudeeigentümer bzw. Abrechnungsdienstleister die Wahl. Verbrauchsinformationen beziehen sich auf die verbrauchten Energiemengen für Heizung und Warmwasser, Abrechnungsinformationen auf die damit verbundenen Kosten. Dabei sind zusätzliche Informationen zu kommunizieren, wie u. a. Informationen über den Brennstoffmix, eine Erläuterung der erhobenen Steuern und Abgaben sowie ein Vergleich des gegenwärtigen Energieverbrauchs des jeweiligen Nutzers mit seinem Verbrauch im Vormonat und im gleichen Monat des Vorjahres sowie mit dem Verbrauch eines Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie.

Bei der Mitteilung muss sichergestellt werden, dass die Informationen den Mieter unmittelbar erreichen, ohne dass er sie suchen muss. Dies kann in Papierform per Post oder elektronisch per E-Mail erfolgen. Die Erfüllung der Mitteilungspflicht ist auch über ein Internetportal oder eine Smartphone-App möglich, wobei die Anwender dann aber jeweils benachrichtigt werden müssen, wenn neue Informationen verfügbar sind. Andernfalls würde es sich nicht um ein „Mitteilen“ handeln, sondern nur um ein „Zurverfügungstellen“.

5. Kürzungsrecht der Mieter bei Verstößen des Gebäudeeigentümers

Die Verordnung sieht eine Sanktion für die Verletzung der neu eingeführten Installations- und Informationspflichten vor. Mieter können den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert oder seinen Informationspflichten nicht nachkommt. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte. Unberührt von der Neuregelung bleibt die in § 12 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenV normierte Möglichkeit, die Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen, soweit Heizwärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Hier finden Sie die novellierte Heizkostenverordnung im gesetzlichen Wortlaut.

Hinweis: Bei dem vorstehenden Text handelt es sich um eine eigene Zusammenfassung der novellierten Verordnung, die ausdrücklich keine Rechtsberatung darstellt und aus der sich keine rechtlichen Ansprüche ableiten lassen. Falls Sie Bedarf an rechtlichem Rat haben, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden.