Untervermietung - Infos für Vermieter und (Haupt-)Mieter

von Gregor Murek, 09. Juli 2021

Eine Wohnung teilweise oder vollständig unterzuvermieten, kann viele Gründe haben. Sei es beispielsweise, dass die Wohnung durch Verkleinerung der Haushaltsgröße (z. B. infolge Trennung oder Auszug der Kinder) zu teuer oder zu groß wird oder dass der Mieter die Wohnung wegen einer längerfristigen Abwesenheit (z. B. aufgrund eines Auslandsaufenthalts oder Urlaubs) selbst nicht nutzt, sie aber nicht aufgeben möchte. In den meisten Fällen sind es finanzielle Erwägungen, die sich aus (vorübergehenden) Veränderungen der persönlichen Lebenssituation ergeben. Aber gestattet dies dem Mieter bedenkenlos die Untervermietung und muss der Vermieter diese Praxis dulden?

Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick, worauf Sie als Vermieter und (Haupt-)Mieter achten sollten und welche Rechte und Pflichten Ihnen gesetzlich zugesprochen bzw. auferlegt werden.

Untervermietung - Ein eigenständiges Rechtsverhältnis

Zunächst ist festzuhalten, dass eine Untervermietung dann vorliegt, wenn der Mieter einem Dritten vertraglich den Gebrauch an der Mietsache einräumt (§ 540 BGB). Insofern entsteht hier neben dem Hauptmietvertrag ein eigenständiges Vertragsverhältnis, nämlich zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter, in dem der Hauptmieter selbst zum Vermieter wird. Längere Besuche (maximal sechs bis acht Wochen) von Verwandten oder engen Freunden, die ohne Gegenleistung während eines Urlaubs einziehen, stellen keine Untervermietung dar und zählen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Auch die Unterbringung des Ehepartners, sehr nahestehender Personen (Kinder, Eltern), Hausangestellter oder Pflegehelfenden ist erlaubnisfrei, muss jedoch angezeigt werden und darf nicht zu einer Überbelegung der Wohnung führen.

Die Erlaubnis ist in jedem Fall zu beantragen

Die Begründung eines Untermietvertrages ist grundsätzlich zulässig, bedarf jedoch stets der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB) - auch dann, wenn der Mieter ein Anrecht auf Untervermietung hat (siehe nächsten Abschnitt). Ansonsten liegt ein Vertragsverstoß in Form eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache vor. Der Vermieter kann dann nach erfolgloser Abmahnung bzw. Fristsetzung die Unterlassung verlangen, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB außerordentlich fristlos kündigen und auch Schadenersatz geltend machen, sollte ihm durch die ungenehmigte Untervermietung ein Schaden entstanden sein.

Ein entsprechender Antrag auf Erteilung einer Genehmigung muss gemeinschaftlich von allen Hauptmietern gestellt werden und hinreichend konkret sein (ein Antragsformular finden Sie hier). Demnach sind sämtliche Untermieter namentlich zu benennen und auf Nachfrage des Vermieters weitere Informationen zu erteilen, die ihm eine fundierte Entscheidungsfindung ermöglichen. Neben einer Begründung gehören dazu die Identität des Untermieters und die wesentlichen Vereinbarungen des Untermietvertrages, insbesondere die vom Untermieter beabsichtigte Nutzungsart der Räume, die Höhe der Untermiete sowie Laufzeit und Kündigungsbedingungen des Untermietvertrages.

Dem Vermieter steht es bis auf bestimmte Ausnahmen frei, die Genehmigung zu erteilen oder zu verweigern. Selbst wenn objektiv keine Gründe gegen eine Untervermietung vorliegen, kann der Vermieter einen entsprechenden Antrag ablehnen.

Der Mieter hat ein bedingtes Recht auf Erlaubniserteilung

Allerdings setzt der Gesetzgeber dieser vermieterseitigen Entscheidungsfreiheit eine Grenze und verschafft dem Mieter nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis - und zwar dann, wenn dem Mieter nach Abschluss des Hauptmietvertrages ein berechtigtes Interesse daran entsteht, einen Teil seines Wohnraums einem Dritten zur Nutzung zu überlassen. Was ein berechtigtes Interesse darstellt, ist gesetzlich nicht definiert, sondern letztlich dem Kriterium der Nachvollziehbarkeit unterworfen. Naheliegende Motive können z. B. der dauerhafte Auszug eines Mitbewohners oder eine nachträgliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse sein, die zur Gefährdung der pünktlichen Mietzahlung führt.

Wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert

Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung trotz hinreichend konkreter Anfrage und erfüllter Anspruchsvoraussetzungen, bleibt dem Mieter letztlich nur der Rechtsweg. Denn er benötigt die Genehmigung zwingend. Setzt er sich ohne Erlaubnis einfach darüber hinweg, begeht er, wie weiter oben erläutert, eine mit Konsequenzen behaftete Vertragsverletzung.

Neben den Möglichkeiten, gerichtlich auf Erlaubniserteilung oder Schadenersatz aufgrund entgangener Mieteinnahmen zu klagen, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs.1 S. 2 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht steht ihm jedoch dann nicht zu, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund dafür vorliegt, die Erlaubnis nicht zu erteilen.

Kein Erlaubnisanspruch bei Untervermietung der gesamten Wohnung

Der gesetzliche Genehmigungsanspruch besteht gemäß § 553 Abs.1 S. 2 BGB nicht, wenn der Mieter die Wohnung vollständig untervermieten möchte, er kein berechtigtes Interesse belegen kann oder dieses bereits vor Abschluss des Hauptmietvertrages bestand. Beispielsweise ist es kein nachvollziehbarer Anlass, wenn allein zum Zwecke der Generierung zusätzlicher Einkünfte untervermietet wird, ohne darauf angewiesen zu sein. Außerdem ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt (wenn es z. B. konkrete Hinweise auf eine mögliche Störung des Hausfriedens gibt), eine Überbelegung der Wohnung eintreten würde oder dem Vermieter die Untervermietung nicht zumutbar ist (wenn z. B. das Hauptmietverhältnis in absehbarer Zeit endet oder die Mietsache in außergewöhnlicher Weise abgenutzt würde).

Der Vermieter kann eine Extravergütung verlangen

Im Übrigen kann der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung, sofern diese sonst unzumutbar wäre, vom Einverständnis des Mieters zu einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Die Rede ist hier vom sogenannten Untermietzuschlag. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung der Miete zwar nicht verlangen, wenn er sie allerdings nicht bekommt, kann er die Erlaubniserteilung verweigern.

Die Regelung der Untervermietung im Hauptmietvertrag

Sehr häufig enthalten Mietverträge Regelungen zur Untervermietung, die jedoch nicht lediglich die gesetzlichen Rechte und Pflichten wiedergeben, sondern diese vielmehr einschränken oder erweitern. Während Vereinbarungen zum Vorteil des Mieters stets Wirksamkeit entfalten (wenn dem Mieter z. B. ein genereller Erlaubnisanspruch auf Untervermietung gewährt wird oder die Anspruchsvoraussetzungen nach § 553 BGB vereinfacht werden), sind schlechterstellende Einschränkungen oder Abweichungen vom Gesetz zumeist unwirksam. So darf der rechtliche Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungsgenehmigung nicht gänzlich ausgeschlossen oder von weiteren als den legal definierten Bedingungen abhängig gemacht werden. Ferner ist es unzulässig, das Sonderkündigungsrecht des Hauptmieters im Falle einer Erlaubnisverweigerung vertraglich zu entziehen. Ebenfalls ungültig ist die Festlegung eines pauschalen Untermietzuschlags oder einer bestimmten Anzahl von Untermietern ohne Einzelfallbezug.

Der Hauptmieter haftet für Schäden des Untermieters

Verursacht der Untermieter beim Gebrauch der Mietsache Schäden, hat der Hauptmieter diese gegenüber dem Vermieter zu vertreten (§ 540 Abs. 2 BGB). Die Haftung des Hauptmieters für ein Verschulden des Untermieters ist davon losgelöst, ob der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat oder nicht. Hintergrund dieses Vermieterschutzes ist, dass der Vermieter keine Ansprüche gegen den Untermieter durchsetzen kann, weil er kein Vertragsverhältnis mit ihm unterhält.

Weiterhin haftet der Hauptmieter, wenn er die Mietsache bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht termingerecht herausgeben kann, weil der Untermieter auf seinen noch länger laufenden Untermietvertrag besteht und nicht pünktlich auszieht. In diesem Fall kann der Vermieter vom Hauptmieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB).

Hinweis: Bei dem vorstehenden Text handelt es sich um eine Wiedergabe gesetzlicher Bestimmungen auf Grundlage unserer Praxiserfahrung, die ausdrücklich keine Rechtsberatung darstellt. Falls Sie Bedarf an rechtlichem Rat haben, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden.