Rauchwarnmelderpflicht: Gerätemiete endgültig nicht umlagefähig

von Gregor Murek, 15. Juni 2022

Die Ausstattung von Wohngebäuden mit Rauchwarnmeldern gehört zu den wichtigsten gesetzlichen Pflichten von Immobilieneigentümern, da Rauchwarnmelder im Brandfall zur Lebensrettung beitragen. Während ihr Zweck seit jeher außer Frage steht, herrschten bis vor kurzem in einem bestimmten Fall Unsicherheit und Streit über die Umlagefähigkeit Ihrer Kosten auf Wohnraummieter. Ursächlich dafür war eine uneindeutige Rechtslage, die im vergangenen Mai mit einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs beseitigt worden ist. Bevor gleich Streitfall und Entscheidung erläutert werden, ist es sinnvoll, zunächst in die Rauchwarnmelderpflicht einzuführen und insbesondere deren Erfüllungsmöglichkeiten vorzustellen, weil genau in einer von ihr lange Zeit das Streitpotenzial lag.

Rauchwarnmelderpflicht ist Ländersache mit bundesweiter Gültigkeit

Die Rauchwarnmelderpflicht ist auf Landesebene in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Dementsprechend weisen die Bestimmungen bzgl. Einbaufristen und -anforderungen sowie Wartung regionale Unterschiede auf, sind sich aber sehr ähnlich und gelten zumindest in ihrem Grundsatz mittlerweile flächendeckend. Als letztes Bundesland zog im Juni 2022 Sachsen mit der Pflichtausweitung auf Bestandsbauten nach.

Rauchwarnmelderpflicht bezieht sich auf Wohnraum

Ausstattungspflichtig sind generell Wohnungen in sämtlichen Arten von Bestandsimmobilien, Neu- und Umbauten. Neben vermietetem Wohnraum muss bundesweit auch selbstgenutzter Wohnraum (privat bewohnte Eigenheime und Eigentumswohnungen) mit Rauchwarnmeldern bestückt werden. Einbau und Betrieb müssen derart erfolgen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Mit Blick auf die maßgebliche Funktion von Rauchwarnmeldern, die im Schutz schlafender Personen besteht, gehören zu den auszurüstenden Räumen grundsätzlich Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure, die als Fluchtweg aus Aufenthaltsräumen dienen. Bei Wohnzimmern gibt es länderbezogene Regelungsunterschiede. Küche und Badezimmer sind hingegen länderübergreifend ausgenommen, wie auch z. B. Treppenhäuser, Dachböden, Keller oder Garagen.

Rauchwarnmelderpflicht gilt nicht für Gewerberäume

Bei rein gewerblich genutzten Räumen (z. B. Büros, Praxen oder Arbeitshallen) sind Immobilieneigentümer prinzipiell nicht mit einer Rauchwarnmelderpflicht belegt. Hintergrund dieser „Freistellung“ ist die Annahme, dass in Gewerberäumen nicht geschlafen wird und deshalb ein Brand auch ohne Warntechnik frühzeitig auffällt und eine Flucht entsprechend frühzeitig gelingt. Allerdings existieren Sonderregelungen in Baden-Württemberg und Hessen. Hier sind Rauchwarnmelder in Gewerberäumen vorgeschrieben, die regelmäßig und bestimmungsgemäß zum Schlafen genutzt werden. Dies betrifft u. a. Pflegeeinrichtungen, Kliniken, Wohnheime, Hotels oder Kindertagesstätten mit Schlafräumen.

Auch wenn in Gewerberäumen vermieterseitig nicht zwangsläufig Rauchwarnmelder montiert werden müssen, sind ggf. die Mieter je nach Art des betriebenen Gewerbes zur Umsetzung von Brandschutzmaßnahmen verpflichtet. Dies ergibt sich aus anderen Vorschriften, wie beispielsweise aus den länderspezifischen Brandschutzordnungen, dem Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG), der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) oder der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV).

Pflichterfüllung auf Kaufbasis

Für die Erfüllung der Rauchwarnmelderpflicht gibt es zwei grundlegende Anschaffungs- bzw. Finanzierungskonzepte. Eine Variante stellt der Gerätekauf dar. Hierbei werden die Rauchwarnmelder in erforderlicher Stückzahl per Einmalzahlung erworben. Entweder kauft der Eigentümer die Geräte und baut sie direkt ein, oder er beauftragt einen Dienstleister mit der Lieferung und Montage sowie optional mit der anschließenden Wartung. Entscheidet sich der Eigentümer für eine Ausstattung in Eigenleistung, ist er unmittelbar für die Funktionsfähigkeit und Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich. Eventuelle Gerätedefekte muss er unter Ausnutzung der gesetzlichen Gewährleistungsfrist von zwei Jahren auf seine Kosten selbst beheben. Weiterhin muss er eigenständig auf die technische Lebensdauer achten und bei deren Ablauf für den Austausch der Rauchwarnmelder sorgen.

Pflichterfüllung auf Mietbasis

Die andere Wahlmöglichkeit zur Pflichterfüllung, die gleichzeitig auch den Streitpunkt darstellte, besteht in der Inanspruchnahme eines professionellen Mietservices. Bei dieser Alternative entfallen die Einmalkosten der Anschaffung und werden liquiditätsschonend durch eine mehrjährige Mietgebühr ersetzt. Der Anbieter übernimmt während des gesamten Mietzeitraums die Gewährleistung und verantwortet im Rahmen einer regelmäßigen Wartung die Mängelfreiheit der Rauchwarnmelder. Er trägt die Ersatzkosten für defekte Geräte, wenn der Schaden aus Material- bzw. Herstellungsfehlern resultiert, und überwacht den Zeitpunkt, zu dem die Geräte nach Ablauf ihrer Lebensdauer ausgetauscht werden müssen (10 Jahre). Bei Fortsetzung des Mietervertrages tauscht der Anbieter die Geräte durch neue aus.

In der Regel ist das Mietmodell die teurere Alternative, weil sich die Gerätekosten um zusätzliche Kosten für Finanzierung und verlängerte Gewährleistung erhöhen. Dafür erhalten Eigentümer und Mieter aber einen vollen Service, ohne selbst gerätetechnisch tätig werden zu müssen.

Die Streitfrage: Mietkosten für Rauchwarnmelder umlagefähig oder nicht?

Im Gegensatz zu den Kaufkosten, die eindeutig nicht als Betriebskosten umlagefähig sind, gab es dahingehend bei den Mietkosten eine Regelungslücke. Entsprechend stritten eine Vermieterin und eine Wohnungsmieterin darüber, ob die Mieterin die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder tragen muss. Im Mietvertrag von 2003 war die Umlage bestimmter Betriebskosten vereinbart, wobei Kosten für Rauchwarnmelder keine Erwähnung fanden. Allerdings beinhaltete der Mietvertrag eine zulässige Öffnungsklausel, die der Vermieterin das Recht einräumte, zusätzlich zu den genannten Kosten künftig auch solche Betriebskosten auf die Mieterin umzulegen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.

2016 ließ die Vermieterin die Wohnung mit Rauchwarnmeldern ausstatten. Die folgenden Betriebskostenabrechnungen wiesen jeweils anteilig nach der Wohnfläche umgelegte Kosten für „Miete + Wartung Rauchmelder“ aus. Die entsprechende Kostenposition betrug im Jahr des Einbaus 9,74 € und in einem weiteren Jahr 9,88 €.

In letzter Instanz hatte nun der Bundesgerichtshof (BGH) darüber zu urteilen, ob und inwieweit die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind.

Das Urteil: Mietkosten als Betriebskosten nicht umlagefähig!

Höchstrichterlich hat der BGH in seinem Urteil vom 11.05.2022 (VIII ZR 379/20) entschieden, dass es sich bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt, sondern um Aufwendungen, die betriebskostenrechtlich nicht umlagefähig sind. Zur Begründung heißt es erstens, dass die Mietkosten sogenannte „verkappte Anschaffungskosten“ seien, die den Erwerbskosten von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind und deshalb eben keine sonstigen Betriebskosten darstellen. Der Grundsatz, dass für Anschaffungskosten eine betriebskostenrechtliche Umlage ausgeschlossen ist, könne nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter sich anstatt für einen Erwerb der Rauchwarnmelder für deren Anmietung entscheide.

Zweitens komme auch deswegen keine Umlage der Mietkosten für Rauchwarnmelder als „sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV in Betracht, weil diese Kosten nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1-16 BetrKV aufgeführten Kosten nicht vergleichbar seien. Die erforderliche Vergleichbarkeit könne nicht daraus abgeleitet werden, dass nach § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV die Kosten für die Anmietung von Kalt- und Warmwasserzählern sowie von Geräten für die Erfassung des Wärmeverbrauchs umlagefähig seien. Denn diese Geräte seien schon wegen ihres höheren Anschaffungsaufwands und dem kürzeren Wechselrhythmus (bedingt durch den Eichzwang bzw. das „MID-Konformitätserfordernis“) nicht mit den handelsüblichen Rauchwarnmeldern vergleichbar, die regelmäßig eine Lebensdauer von zehn Jahren aufweisen.

Da der Miete für Rauchwarnmelder damit die Umlagefähigkeit rechtsverbindlich abgesprochen wurde, sind anderslautende mietvertragliche Vereinbarungen nun endgültig unwirksam, auch dann, wenn im Mietvertrag zulässigerweise die Umlage später entstehender oder vom Gesetzgeber neu eingeführter Betriebskosten vereinbart ist.

Anschaffungskosten als Modernisierungskosten nach wie vor umlagefähig

Die Anschaffungskosten für Rauchwarnmelder (Geräteerwerb und -montage) sind zwar nicht als Betriebskosten umlagefähig, können jedoch weiterhin teilweise als Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Anspruchsgrundlage hierfür ist eine Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB. Demnach besteht die Möglichkeit, die monatliche Kaltmiete fortlaufend um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Anschaffungskosten zu erhöhen, da es sich bei der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Dieses Recht bezieht sich jedoch nur auf die erste Anschaffung. Jede weite (Ersatz-)Beschaffung ist dann nur noch eine Instandsetzungsmaßnahme (keine Modernisierung) ohne Weiterberechnungsoption.

Hinweis: Bei dem vorstehenden Text handelt es sich um eine Wiedergabe eines Gerichtsurteils und gesetzlicher Bestimmungen, die ausdrücklich keine Rechtsberatung darstellt und aus der sich keine rechtlichen Ansprüche ableiten lassen. Falls Sie Bedarf an rechtlichem Rat haben, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden.