Aus unserer Praxis: Was zu tun ist, wenn ein Mieter stirbt

von Gregor Murek, 17. März 2022

Todesfälle unter Mietern sind in unserem Arbeitsalltag als Immobilienmanager eher selten, bleiben jedoch leider nicht aus. Sowohl für die Angehörigen als auch für den Vermieter stellen sich in solchen Momenten des Stillstands viele (bürokratische) Fragen, die notwendigerweise und unbedingt mit gegenseitiger Rücksichtnahme zu klären sind und nicht allzu lang aufgeschoben werden sollten. Mit diesem Artikel erläutern wir, was beim Tod eines Mieters mietvertraglich zu beachten ist und welche Wege aus der vermeintlichen „Sackgasse“ herausführen. Wichtigste Bedingung zur Herstellung geordneter Verhältnisse ist, den Trauerfall schnellstmöglich der Hausverwaltung zu melden. Sie kennt üblicherweise die Rechtslage und den weiteren Ablauf.

Kein automatisches Ende des Mietvertrages

Der Mietvertrag läuft trotz Tod des Mieters zum Schutz der Hinterbliebenen zunächst weiter. Die Rechtsnachfolge wird vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 563, 563a, 563b und 564 geregelt und richtet sich danach, wer im Mietvertrag steht, ob der verstorbene Mieter allein oder mit Angehörigen in der Wohnung gelebt hat und ob es ggf. Erben gibt. Rechtsnachfolge meint im Übrigen hier den Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag vom verstorbenen Mieter auf ein anderes Rechtssubjekt durch Eintritt oder Erbschaft. Darunter fallen auch eventuelle Mietschulden oder eine nicht geleistete Mietkaution, wofür die Nachfolger gesamtschuldnerisch haften.

Vertragsfortsetzung mit Mitmietern

Wurde der Mietvertrag mit einer zweiten oder mehreren Personen geschlossen, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB). Dies erfolgt automatisch, kann aber gemäß § 563a Abs. 2 BGB von den nachrückenden Mietern innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis gewonnen haben, mittels einer außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Dreimonatsfrist abgewendet werden. Das Kündigungsschreiben muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats gilt (§ 573d Abs. 2 BGB). Nebenbei hat der Vermieter hier kein besonderes Kündigungsrecht.

Vertragsfortsetzung mit Eintrittsberechtigten

Ist mietvertraglich niemand anderes als der verstorbene Mieter gebunden, räumt das Gesetz bestimmten Personen, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt führten, ein hierarchisch strukturiertes Eintrittsrecht ein, das durch Widerruf an die jeweils nächst Berufenen weitergereicht wird: An erster Stelle sind Ehegatte oder Lebenspartner eintrittsberechtigt. Anschließend folgen die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder, dann andere Familienangehörige und zuletzt sonstige Haushaltsangehörige.

Der Eintritt muss nicht ausdrücklich erklärt werden, da er gesetzlich verfügt wird. Gleichwohl kann es aber sein, dass die überlebenden Mieter oder Mitbewohner aus unterschiedlichen Gründen nicht an dem Mietverhältnis festhalten möchten. In diesem Fall haben Mitmieter ein außerordentliches Kündigungsrecht wie oben beschrieben. Die weiteren Eintrittsberechtigten müssen eine empfangsbedürftige Ablehnungserklärung gegenüber dem Vermieter mit einer Frist von einem Monat nach Kenntniserlangung vom Ableben des Mieters abgeben (§ 563 Abs. 3 BGB). Jeder Eingetretene kann für sich widersprechen. Die Mitteilung bedarf keiner bestimmten Form. Wer jedoch nicht pünktlich ablehnt, wird in der oben genannten Rangfolge Mietvertragspartner. Verzichten alle Eintrittsberechtigten auf Ihren Anspruch, tritt unwillkürlich der Erbe in das Mietverhältnis ein (siehe hierzu weiter unten).

Anders als bei einer Vertragsfortsetzung mit Mitmietern, hat der Vermieter bei einer Vertragsübernahme durch Nachfolgeberechtigte die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem verbindlichen Eintritt Wissen erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 563 Abs. 4 BGB). Dazu ist er aber nur befugt, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, wie z. B. drohende Zahlungsunfähigkeit, kriminelles Verhalten, Störung des Hausfriedens oder eine persönliche Feindschaft mit dem Vermieter.

Vertragsfortsetzung mit Erben

Die Vererbung des Mietvertrags vollzieht sich erst, wenn es entweder keinen anderen Mitmieter bzw. Eintrittsberechtigten gibt oder die Vertragsfortsetzung von allen Eintrittsberechtigten abgelehnt wird. Dann treten anstelle des verstorbenen Mieters seine Erben in den Mietvertrag ein, ohne dass sie ablehnen können. Allerdings haben die Erben und auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 564 S. 2 BGB. Demgemäß können beide Seiten innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon erfahren haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis durch Angehörige oder dessen Fortsetzung mit Mitmietern nicht erfolgt, außerordentlich und ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen Frist kündigen. Zu beachten sind hierbei ebenfalls die Vorschriften des § 573d BGB.

Wenn keine Erben vorhanden sind

Nun kann es vorkommen, dass es keine Erben gibt oder diese nicht auffindbar sind. Gelegentlich wird die Erbschaft auch ausschlagen. Für den Vermieter entstehen in einem derartigen Szenario tatsächlich Probleme: Wer ist Empfänger der außerordentlichen Kündigung? Gegen wen richten sich nun offene Forderungen? Und wie erfolgt die Wohnungsrückgabe zur raschen Neuvermietung?

Natürlich gibt es auch hierfür Lösungen, die jedoch etwas Zeit kosten. Unter keinen Umständen (außer in ernsten Notfällen wie z. B. einem Brand) darf die Wohnung eigenmächtig geöffnet oder leergeräumt werden. Ansonsten begeht der Vermieter Hausfriedensbruch und macht sich schadensersatzpflichtig, wenn doch noch Erben oder sonstige Berechtigte auftauchen sollten.

Der erste Schritt sollte also darin bestehen, beim zuständigen Nachlassgericht zu erfragen, ob Erben existieren. Um Auskunft zu erhalten, ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen, wozu in der Regel die Vorlage des bestehenden Mietvertrags genügt.

Antrag auf Nachlasspflegschaft

Sind anschließend weiterhin keine Erben greifbar, ist die Beantragung einer Nachlasspflegschaft für die Kündigung und Räumung der Wohnung des verstorbenen Mieters unumgänglich. Dabei wird durch Gericht ein Nachlasspfleger bestellt, der die Erbschaft des Verstorbenen sichert und verwaltet (dazu zählen auch der Mietvertrag und sämtliches Wohnungsinventar) und gleichermaßen die Vermögensinteressen etwaiger Erben wahrnimmt.

Der Antrag auf Einsetzung eines Nachlasspflegers ist beim Amtsgericht nach § 1960 und § 1961 BGB zu stellen. Mit dem Nachlasspfleger erhält der Vermieter einen Adressaten für seine Kündigungserklärung, die er zusätzlich noch dem Fiskus des jeweiligen Bundeslandes als Rechtsnachfolger in letzter Instanz im Fall ausbleibender sonstiger Erben zustellen sollte.

Nach Ausspruch der Kündigung ist der Nachlasspfleger auch Ansprechpartner für die anschließende Räumung. Die Begehung und Auflösung der Wohnung ist nur mit seiner Zustimmung und zu seinen Bedingungen gestattet. Außerdem können bei ihm rückständige Zahlungen aus dem Mietverhältnis angemeldet werden. Daraufhin prüft er die Gläubigerbefriedigung aus der Erbmasse. Meistens ist die Hoffnung allerdings vergebens und dies sowieso, wenn der Staat erbt, weil er nicht für Schulden einstehen muss.

Die Leistungen des Nachlasspflegers sind für den Vermieter übrigens kostenfrei, da sein Vergütungsanspruch gegenüber den endgültigen Erben und bei einem mittellosen Nachlass gegenüber der Staatskasse besteht.

Hinweis: Bei dem vorstehenden Text handelt es sich um eine Wiedergabe gesetzlicher Bestimmungen auf Grundlage unserer Praxiserfahrung, die ausdrücklich keine Rechtsberatung darstellt. Falls Sie Bedarf an rechtlichem Rat haben, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden.