Neue Regeln zur Verteilung der Maklerprovision

von Gregor Murek, 23. Dezember 2020

Mit dem 23.12.2020 tritt ein neues Gesetz in Kraft, das die Verteilung der Maklerprovision bei bestimmten Immobilienkaufgeschäften reguliert und damit einige Änderungen bzw. Ergänzungen des bestehenden Maklerrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nach sich zieht.

Betroffen von dieser Reform ist ausschließlich die „Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Eigens für derartige Transaktionen hat der Gesetzgeber dem BGB einen gleichnamigen Untertitel mit vier Paragraphen von nennenswerter Bedeutung für Käufer, Verkäufer und Makler hinzugefügt.

Demnach gilt für Makleraufträge, die den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zum Gegenstand haben, künftig das Textformerfordernis (§ 656a BGB). Eine mündliche Absprache, eine Vereinbarung per Handschlag oder konkludentes Handeln begründen somit keinen wirksamen Maklervertrag mehr. Es bedarf beispielsweise mindestens einer E-Mail oder einer SMS.

Weiterhin bezieht sich die Neuregelung nicht nur auf zwei konkrete Immobilientypen, sondern setzt darüber hinaus eine bestimmte Rechtseigenschaft auf der Käuferseite voraus, um Anwendung zu finden. Nur wenn der Käufer der Immobilie ein Verbraucher ist, kommt die betreffende Vorschrift in Betracht (§ 656b BGB). Tritt der Erwerber hingegen als Unternehmer auf, kann die Aufteilung der Maklerprovision auch in einem anderen Verhältnis, als nachfolgend ausgeführt, vereinbart werden.

Wird der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer mit der Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus beauftragt, darf er eine Vergütung nur von beiden Parteien in gleicher Höhe fordern. Ist der Makler für eine Seite unentgeltlich tätig oder gewährt ihr einen Nachlass, so darf er auch der anderen Seite kein Honorar berechnen oder muss es um denselben Betrag rabattieren (§ 656c BGB).

Sofern nur eine der beiden Vertragsparteien den Makler beauftragt hat, muss diese den Makler entlohnen. Beabsichtigt der Auftraggeber die Abwälzung der Maklerkosten auf die andere Partei, ist dies nur zu maximal 50 Prozent der zu zahlenden Gesamtcourtage statthaft. Der Anspruch gegen die andere Partei entsteht dabei erst, wenn der Auftraggeber seinen Teil des Maklerlohns entrichtet und er (oder der Makler) die Zahlung nachgewiesen hat (§ 656d BGB).

Künftig ist es somit bundeseinheitlich unzulässig, ausschließlich vom Käufer eine Maklerprovision zu verlangen, wenn der Käufer als Verbraucher handelt und ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung (egal ob leerstehend oder vermietet) Gegenstand des vermittelten Kaufvertrages ist. Verkäufe von Mehrfamilienhäusern / Anlageobjekten, unbebauten Grundstücken und Gewerbeimmobilien bleiben von der beschriebenen Neufassung des BGB unberührt.

Hier finden Sie die neuen Vorschriften im gesetzlichen Wortlaut.

Hinweis: Bei dem vorstehenden Text handelt es sich um eine eigene Zusammenfassung des Gesetzes, die ausdrücklich keine Rechtsberatung darstellt und aus der sich keine rechtlichen Ansprüche ableiten lassen. Falls Sie Bedarf an rechtlichem Rat haben, empfehlen wir Ihnen, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden.